juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der - gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB - die Erteilung von Auskunft über die für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands nach §§ 556e, 556f BGB maßgeblichen Tatsachen begehrt wird, kann nicht mit der Begründung verneint werden, der Vermieter sei - wegen eines Verstoßes gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 1 BGB) - nach Maßgabe des § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB daran gehindert, sich für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auf einen solchen Ausnahmetatbestand zu berufen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.05.2022 - VIII ZR 9/22 - WuM 2022, 468 Rn. 49; vgl. auch BGH, Urt. v. 23.03.2022 - VIII ZR 133/20 - NJW-RR 2022, 660 Rn. 15 ff.).
2. Der Gegenstandswert eines - auf die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gestützten - Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung des Vermieters, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, ist nicht gemäß § 41 Abs. 5 GKG in der vom 01.01.2021 bis 31.05.2025 geltenden Fassung analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag, um den die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überschreitet, zu bemessen (im Anschluss an BGH, Urt. v. 18.05.2022 - VIII ZR 382/21 Rn. 54; vgl. auch BGH, Urt. v. 29.11.2023 - VIII ZR 75/23 - WuM 2024, 144 Rn. 6, 45; BGH, Urt. v. 27.11.2024 - VIII ZR 278/23 - NJW-RR 2025, 269 Rn. 16, 18, 22).

A.

Problemstellung

Die Regelungen über die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete, umgangssprachlich „Mietpreisbremse“, bestehen aus einem Grundtatbestand in § 556d BGB, der dem Vermieter erlaubt, die Wohnung zu einer Miete i.H.v. 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten, sowie vier ganz unterschiedlichen Ausnahmen. Für Neubauten gelten die Regelungen gar nicht, für umfassend modernisierte Wohnungen nur bei der ersten anschließenden Vermietung nicht. Die Höhe der zulässigen Miete darf die 110%-Grenze bei einer zulässigen höheren Vormiete oder einer Modernisierung in den letzten drei Jahren überschreiten. Da der Mieter die entsprechenden Informationen nicht besitzt, hatte der Gesetzgeber ihm von Anfang an einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der maßgeblichen Tatsachen gegenüber dem Vermieter eingeräumt.

Da das Gesetz nach Eindruck des Gesetzgebers nicht die gewünschte Wirkung erzielt hatte, hat der Gesetzgeber zusätzliche Informationsobliegenheiten zulasten des Vermieters eingefügt. So muss er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber aufklären, dass er sich, für den Fall, dass der Mieter sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse beruft, auf einen der vier Ausnahmetatbestände berufen wird. Hat der Vermieter den Mieter nicht entsprechend informiert, so kann er sich zunächst nicht auf einen Ausnahmetatbestand berufen, er kann die Information jedoch nachholen. Anschließend kann er sich ab sofort oder erst nach zwei Jahren, je nach Art des Fehlers, doch auf die Ausnahme berufen.

Eine Kammer des LG Berlin II hatte die Frage nach dem Verhältnis zwischen Auskunftsanspruch und Informationsobliegenheit aufgeworfen. Ihrer Meinung nach besteht kein Auskunftsanspruch, wenn der Vermieter wegen unterlassener Information nach § 556g Abs. 1a BGB sich nicht auf eine Ausnahme berufen darf. Ob das so richtig ist, musste der BGH nun entscheiden.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Entscheidung lag ein Mietvertrag von April 2021 in Berlin zugrunde. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 734,50 Euro. Die Vermieterin hatte den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf Ausnahmetatbestände wie eine bestandsgeschützte Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsarbeiten berufe.

Der Mieter beauftragte das klagende Legal-Tech-Unternehmen mit der Durchsetzung seiner Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse. Dieses rügte die Miethöhe und verlangte Auskunft unter anderem über die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte es die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten änderte das Landgericht das erstinstanzliche Urteil dahin gehend ab, dass es die Auskunftsklage abwies und die zu erstattenden Rechtsverfolgungskosten auf 220,27 Euro nebst Zinsen herabsetzte. Nach Ansicht der Kammer fehlte der Auskunftsklage das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Vermieter sich wegen fehlender Erfüllung der Auskunftsobliegenheit auf keine Ausnahme berufen dürfe.

Die zugelassene Revision hatte Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei die Klage nicht nur teilweise, sondern insgesamt – namentlich auch insoweit, als die Klägerin Auskunftsansprüche mit ihr verfolgt – zulässig. Die Klägerin hat gemäß den §§ 556g Abs. 3, 398 BGB auch einen Anspruch auf die begehrte Auskunft.

1. Zulässigkeit der Klage

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache (so bereits BGH, Urt. v. 23.03.2022 - VIII ZR 133/20 Rn. 15 ff. - NJW-RR 2022, 660).

Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach Maßgabe des § 556g Abs. 1a Sätze 2 bis 4 BGB auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB aus Rechtsgründen nicht berufen kann, weil er weder vor Vertragsschluss dem Mieter die nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB insoweit erforderliche Auskunft erteilt hat noch diese Auskunft (bisher) nachgeholt hat (BGH, Urt. v. 18.05.2022 - VIII ZR 9/22 Rn. 49 - WuM 2022, 468).

Für die Verneinung des Rechtsschutzbedürfnisses kann nach Ansicht des Senats auch nicht eingewandt werden, dass der Mieter durch das Auskunftsverlangen unter Umständen erst „schlafende Hunde“ weckt, weil dadurch dem Vermieter erst klar wird, dass er den Verstoß gegen die Obliegenheit durch Nachholung heilen kann. Denn der Mieter kann trotz der damit möglicherweise für ihn verbundenen Nachteile ein schutzwürdiges Interesse daran haben, die Berechtigung der vereinbarten Miete auch für künftige Zeiträume zu prüfen, weshalb der in § 556 Abs. 3 BGB vorgesehene Auskunftsanspruch auch diejenigen einen Sondertatbestand nach §§ 556e und 556f BGB bildenden Umstände umfassen soll, die der Vermieter mangels Angabe vor Vertragsschluss zwar nicht sofort einwenden, wohl aber nach Nachholung dieser Information mit zeitlicher Verzögerung geltend machen kann.

Es ist allein Sache des Mieters, abzuwägen und zu entscheiden, ob er durch ein entsprechendes Auskunftsverlangen Klarheit auch über die möglicherweise künftig geschuldete Miete erlangen und dafür in Kauf nehmen will, dass die von ihm selbst erbetene Auskunftserteilung die Zweijahresfrist des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang setzt, oder ob er, um Letzteres zu vermeiden, hinnehmen will, dass er, solange der Vermieter ihn nicht von sich aus informiert, nicht alle Tatsachen kennt, die die Höhe der zulässigen Miete – auch langfristig gesehen – beeinflussen können. Entscheidet er sich für Ersteres, kann ihm der Rechtsschutz für eine entsprechende Auskunftsklage nicht unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses versagt werden.

2. Der materiell-rechtliche Auskunftsanspruch

Der Senat bejaht hier das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB. Soweit nach dem Wortlaut der Norm die begehrte Auskunft für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete „maßgeblich“ sein muss, bedeute dies, dass der Vermieter nur über solche Tatsachen Auskunft zu erteilen hat, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen. Dazu gehören die sich auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB beziehenden Tatsachen grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter sich auf diese Ausnahmen mangels Angabe vor Vertragsschluss nicht sofort berufen kann; denn dies schließt eine Geltendmachung nach Nachholung dieser Information mit zeitlicher Verzögerung nicht aus.

Dementsprechend richtet sich die hier begehrte Auskunft auf Tatsachen, die i.S.d. § 556g Abs. 3 BGB – namentlich für die Feststellung, ob einer der Sondertatbestände des § 556e Abs. 1, 2 vorliegt und in welchem Umfang sich daraus ggf. eine Erhöhung der zulässigen Miete ergäbe – maßgeblich sind. Denn die verlangte Auskunft richtet sich auf die Höhe der durch den Vormieter zuletzt geschuldeten Miete, auf vorangegangene Mieterhöhungen und auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, einschließlich der hierfür aufgewendeten, nach Maßgabe der §§ 559 f. BGB umlagefähigen Kosten.

Die zur Auskunft erbetenen Tatsachen sind auch nicht allgemein zugänglich und die Beklagte als Vermieterin kann hierüber unschwer Auskunft geben. Gegenteilige Anhaltspunkte sind nach den insoweit rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts weder vorgetragen noch sind solche sonst ersichtlich.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung liegt auf der Linie der vorangegangenen Urteile. Es ist allein Sache des Mieters, zu bewerten, ob er das Risiko, mit der Auskunftsklage dem Vermieter erst die Möglichkeit vor Augen zu führen, seinen Fehler durch Unterlassen der erforderlichen vorvertraglichen Informationen zu heilen, eingehen will. Im Übrigen ist die Argumentation des Landgerichts auch deshalb nicht überzeugend, weil der Vermieter durch die Erhebung der Klage ja bereits von der Möglichkeit erfährt. Das Argument entfällt also bereits mit Klagezustellung. Nach der Argumentation des Landgerichts wird die zunächst unzulässige Klage mit der Zustellung zulässig.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Das bedeutet, dass Auskunftsklagen regelmäßig zulässig sind. Die Zielrichtung der Auskunftsobliegenheit ist eine ganz andere als die der Auskunftsklage. Die Rechtsfolgen der unterlassenen vorvertraglichen Information sollen allein den Vermieter bestrafen, der der Obliegenheit nicht nachgekommen ist. Sie hat deshalb auch keine Bedeutung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Miethöhe. Das gilt auch für die Beurteilung der Vormiete (BGH, Urt. v. 01.07.2026 - VIII ZR 125/23).

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Ferner hat sich der BGH in der Entscheidung mit der Frage beschäftigt, wie hoch der Gegenstandswert für die Feststellungsklage auf Herabsetzung der zukünftigen Miete ist. Das Problem beruht darauf, dass der Gesetzgeber im letzten Jahr hier die maßgebliche Vorschrift geändert hat. Bis Ende Mai 2025 wurde der Wert mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag angesetzt. Seit 01.06.2025 beträgt der Gegenstandswert gemäß § 41 Abs. 5 GKG lediglich das 12-Fache des Überschreitungsbetrags.

Das Landgericht hatte die Gesetzesänderung auf den vorliegenden vor der Gesetzesänderung liegenden Fall „entsprechend“ angewandt. Das hat der Senat abgelehnt.