juris PraxisReporte

Orientierungssatz zur Anmerkung

Eine nur formelle Illegalität (fehlende Einholung einer materiell-rechtlich geschuldeten Erlaubnis i.S.d. § 554 BGB) kann ein Beseitigungsverlangen eines Vermieters allein gerade nicht tragen.

A.

Problemstellung

Bekanntlich hat der Gesetzgeber nach langem Hin und Her (endlich) Steckersolaranlagen – der Begriff ist bewusst weiter als der des örtlich zu eng beschränkteren „Balkonkraftwerks“ – in den Katalog der sog. privilegierten Maßnahmen bei § 554 BGB und § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG aufgenommen.

Das LG Hamburg hat sich mit den Folgen der Novelle bei einem Rückbaubegehren befasst – eine lehrreiche Entscheidung (vgl. zudem zu § 554 BGB auch etwa AG Köln, Urt. v. 13.12.2024 - 208 C 460/23 m. Anm. Bieber, jurisPR-MietR 11/2025 Anm. 2).

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Ein Mieter brachte ohne Nachfrage bei seinem Vermieter an dem gemieteten Balkon eine Photovoltaikanlage an; der Vermieter klagte auf Rückbau. Die Klägerin stützte ihr Begehr auf die Argumentation, dass (1) der Beklagte die Solaranlage ohne Zustimmung auf seinem Balkon angebracht habe, (2) diese durch ihre konkrete Art der Anbringung eine optische Beeinträchtigung der Gesamtansicht der rückwärtigen Fassade darstelle und zudem (3) ein Sicherheitsrisiko darstelle, da sich bei Sturm Teile der Anlage lösen könnten und (4) die Feuerwehr im Fall eines Brandes unter Umständen an den Balkon nicht mehr anleitern könne. Mit Erfolg?

Nein! Das LG Hamburg hat auf die Berufung des Klägers das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin habe – zumindest nach zwischenzeitlich geänderter neuer Rechtslage – gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Entfernung der auf dem Balkon angebrachten Balkonsolaranlage.

Die von der Vermieterin genannte Argumentation greife nicht durch. Mit der Neufassung des § 554 BGB zum 17.10.2024 – also nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils – habe der Bundesgesetzgeber die Installation von Steckersolargeräten – wie der hier streitgegenständlichen Anlage – in den Katalog der privilegierten Maßnahmen aufgenommen, bezüglich derer Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis haben, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt seien. Zumindest nach dieser geänderten Rechtslage habe die Klägerin keinen Anspruch mehr gegen den Beklagten auf Entfernung der installierten Balkonsolaranlage.

Denn der Mieter habe nach § 554 Abs. 1 BGB selbst im Gegenzug einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Installation der streitgegenständlichen Balkonsolaranlage in der vom Mieter gewählten Installationsart; den könne er entgegenhalten.

Bei der streitgegenständlichen „Balkonsolaranlage“ handle es sich unstreitig um eine Steckersolaranlage i.S.d. § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar ist aus der Sicht der Kammer vorliegend bereits fraglich, ob mit der Installation eine „bauliche Veränderung der Mietsache“ bewirkt worden sei, da die Anlage ohne Beschädigungen der Mietsache, die nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden könnten, befestigt worden sei. Diese Frage könne jedoch dahinstehen, da auch solche an sich privilegierten Maßnahmen, die nur dem Wortlaut nach nicht in den Anwendungsbereich des § 554 Abs. 1 BGB fallen, da sie nicht mit einer – die Vermieterinteressen beeinträchtigenden – Substanzeinwirkung auf die Mietsache einhergehen, erst recht der vom Gesetzgeber gewollten Privilegierung unterfallen.

Die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Erlaubniserteilungspflicht nach § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB liegen nicht vor. Danach kann der Vermieter die Genehmigung einer der nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB privilegierten Maßnahmen verweigern, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Die Darlegungs- und ggf. Beweislast diesbezüglich liegt beim Vermieter. Nach diesem Maßstab sei die Installation im vorliegenden Fall zu erlauben. Der Mieter habe das schutzwürdige Interesse, seine Stromkosten durch die Installation einer Balkonsolaranlage zu reduzieren und einen Beitrag zur Energiewende zu leisten (BT-Drs. 20/9890, S. 15). Auf der anderen Seite sei das Interesse des Vermieters zu berücksichtigen, über das Erscheinungsbild seines Mietshauses zu entscheiden.

Der weitere Einwand, dass sich bei einem Sturm Teile der Anlage lösen könnten, sei unsubstanziiert. Insbesondere hatte die Klägerin hierzu behauptet, dass die Solarmodule nur an die Hauswand angelehnt seien. Dass sie jedoch auch nach oben befestigt seien, habe der Beklagte durch Vorlage eines Fotos substanziiert dargelegt, worauf die Beklagte nicht mehr reagiert habe. Auch die weitere Behauptung, dass die Anlage „unter Umständen mit der im Bereich des Balkons angebrachten Markise verbunden“ sei, beruhe offensichtlich auf Spekulation.

Der weitere Einwand der Klägerin, dass durch die konkrete Installation der Balkonsolaranlage oberhalb des Balkongeländers Sicherheitsinteressen dergestalt beeinträchtigt werden, dass die Feuerwehr im Fall eines Brandes nicht am Balkon anleitern könne, sei – zumindest nach den konkreten Begebenheiten – nicht von Relevanz, da auch ohne Berücksichtigung des Balkons ausreichend Fluchtwege aus der Wohnung heraus vorhanden seien (Treppenhaus und großes Fenster links neben dem Balkon). Die Beeinträchtigung des – vorliegend allein zu berücksichtigenden – ästhetischen Empfindens der Klägerin reiche nicht dafür aus, um die Maßnahme als für die Klägerin unzumutbar zu qualifizieren. Dabei hat das Landgericht zugrunde gelegt, dass die Entscheidungshoheit der Vermieterin über das ästhetische Erscheinungsbild ihres Gebäudes zwar grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen sei, jedoch zumindest dann nicht zu einer Unzumutbarkeit führe, wenn es nicht mit konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden sei, sondern letztlich nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruhe.

Der Entfernungsanspruch ergebe sich vorliegend auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Beklagte vor der Installation der Anlage nicht die Erlaubnis der Klägerin eingeholt hatte. Die Klägerin könne sich zumindest nicht auf die fehlende Zustimmung berufen, da sie – wie dargelegt – verpflichtet wäre, diese Zustimmung zu erteilen und eine Durchsetzung ihrer formalen Rechtsposition mithin rechtsmissbräuchlich wäre.

C.

Kontext der Entscheidung

Dogmatisch für das Mietrecht über § 242 BGB so sicher gut vertretbar (schon vor der Novelle für Balkonkraftwerke AG Stuttgart, Urt. v. 30.03.2021 - 37 C 2283/20 - WuM 2021, 483), aber mit praktischem Störpotential: Denn in vermieteten Wohnungseigentumseinheiten kann der Vermieter im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) den Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG nach h.M. gerade nicht (!) im Wege der dolo-agit-Einrede einem Rückbauanspruch der GdWE entgegenhalten, sondern muss den Anspruch zumindest noch in erster Instanz zumindest widerklagend aktiv geltend machen (dazu BGH, Urt. v. 21.03.2025 - V ZR 1/24 - ZMR 2025, 521; vertiefend Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl. 2025, § 20 Rn. 427 ff.; bestätigend BGH, Urt. v. 18.07.2025 - V ZR 29/24 Rn. 13 ff., 28 in Abgrenzung zu bereits vor dem 01.12.2020 abgeschlossenen Sachverhalten); das gilt wohl auch bei § 20 Abs. 2 WEG. Die Synchronisation von Miet- und WEG-Recht ist in diesem Bereich dann aber durchaus bisweilen herausfordernd (vertiefend dazu Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl. 2025, § 20 Rn. 303 f.; Dötsch/Zschieschack in: FS Hannemann 2023, S. 29; Riecke in: FS Hannemann 2023, S. 272; Riecke, AnwZert MietR 12/2023 Anm. 1). Der vermietende Wohnungseigentümer muss daher höllisch aufpassen, sich nicht „zwischen die Stühle zu setzen“. Er kann aber im Rückbauprozess der GdWE (und wohl auch im Verfahren nach § 887 ZPO) wohl einwenden, wenn es ihm wirklich unmöglich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB geworden ist, den Mieter zum Rückbau zu zwingen; dabei wird er aber unter Umständen seinen Mieter weitreichende Zugeständnisse machen müssen; die Grenzen dabei sind noch nicht ganz ausgelotet.

Zu (angeblichen) Kollisionen des § 20 Abs. 2 WEG mit Altregelungen in der TE/GemO vgl. ergänzend auch LG Berlin II, Urt. v. 18.06.2024 (56 S 9/24 WEG); krit. dazu Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl. 2025, § 20 Rn. 85.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Für § 20 WEG hat der BGH zwischenzeitlich geklärt, dass es auf einen Substanzeingriff für den Begriff der baulichen Veränderung nicht ankommt (BGH, Urt. v. 18.07.2025 - V ZR 29/24). Zu § 554 BGB ist das nicht entschieden, es spricht aber vieles für einen Gleichlauf.

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Etwaige rechtliche Restunwägbarkeiten im Bereich der § 554 BGB, § 20 Abs. 2 WEG sollten jedenfalls kein dauerhaftes Hindernis bilden, PV-Technik als echte „Friedenstechnologie“ umzusetzen – denn alles, was das Land zumindest von den zahllosen Fossil-Diktaturen dieser Welt auch nur partiell unabhängiger macht, müsste man eigentlich doch selbst dann noch gut finden, wenn man Klimaschutz sonst in Leugnung des Klimawandels gar nicht für geboten erachtet oder einfach nur „doof“ findet, oder? Vgl. zuletzt mit einem schlanken WEG-Musterbeschluss nur auch etwa Greiner, „Weiter geht’s! Auflagen mit Augenmaß bei Balkonkraftwerken“, ZMR 2025, 675!